Incorporadora pernambucana expande negócios para SE
Por Wilma Anjos
O Correio de Sergipe conversou esta semana com Diego Villar, CEO da incorporadora de imóveis pernambucana, Moura Dubeux, sobre a entrada da empresa no mercado imobiliário sergipano, até o terceiro trimestre deste ano. Com a previsão de executar ao menos dois projetos em Aracaju, o executivo estima que a geração de empregos no estado girará em torno de 600 postos de trabalho diretos e indiretos. Todo esse desdobramento positivo da Moura, além do planejamento estratégico da marca, que foca na nova tendência de segunda morada no litoral, é graças também aos bons resultados do mercado da construção civil e imobiliário. Mesmo com as adversidades da pandemia da Covid-19 nos dois últimos anos, o Produto Interno Bruto (PIB) cresceu 8% em 2021, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP) e a Fundação Getúlio Vargas (FGV). Villar explicou ao CS como é possível o brasileiro permanecer comprando imóveis, ainda que o seu poder de compra tenha diminuído em face à crise econômica. Ele prospecta também uma economia mais estável para o país em 2022, e a plena expansão da Moura pelo Nordeste brasileiro. Confira:
Correio de Sergipe: Mais uma vez os mercados de construção e imobiliário conseguiram segurar a economia do país, mesmo com o aumento dos preços dos materiais e insumos na pandemia. Qual a razão dessa façanha?
Diego Villa: Lançando produto e comercializando eles. A construção civil, historicamente, seja ela do mercado imobiliário, seja ela na área de infraestruturas, historicamente é uma forte geradora de empregos e ela sempre está em volta de valores altos, a receita dela é muito alta. Então ela dá um dinamismo econômico ao país de forma muito positiva. Na hora que um país como o nosso, continental, demandante de muita infraestrutura e muita habitação, permite que um ambiente de redução de taxas de juros, que foi o que a gente viu durante a pandemia, que fomenta ainda mais o mercado imobiliário, os lucros são o grande combustível desse motor chamado mercado imobiliário. Na hora que ele reduziu ao patamar de 2%, trouxe uma explosão com enquadramento de renda. O mercado chama isso de affordability. Naturalmente o mercado ficou otimista, lançou apartamentos, o mercado consumiu esses apartamentos, essas obras entram num ciclo de produção, o que acaba estimulando a economia e trazendo uma dinâmica virtuosa de geração de emprego, de geração de impostos, de fomentação de cadeia produtiva. A construção civil é uma das maiores não só empregadora, mas também contratante de serviços e materiais. São mais de três mil insumos diferentes para fazer um prédio. Isso traz para qualquer região do país, qualquer país em forte crescimento, que não é o caso do Brasil, que passa por um bom momento da construção civil, exatamente porque ela acaba puxando a economia como um todo. Foi por isso que o país teve uma parcela significativa do seu crescimento atribuída à construção civil.
CS: Como explica o poder de compra do brasileiro ter diminuído e ainda assim o mercado ter crescido?
DV: Foi o seguinte: durante a pandemia houve uma contração da renda da população, houve uma redução nas taxas de juros da grande maioria de operação de crédito do país. Então, imagine você que a sua renda familiar é de R$ 10 mil e a taxa de juros de financiamento imobiliário é de 9% ao ano. Sua renda caiu. Ou você ou o seu marido perdeu o emprego, houve uma redução de jornada de trabalho, sua renda diminuiu 30%, 40%. Quando a taxa de juros cai bastante, o comprometimento da renda para fins de cálculo de prestação imobiliária cai. O que é isso? A prestação cai de valor porque uma parcela significativa dela é juros, é o custo do capital. Quando houve uma redução significativa, mesmo com a perda de renda, a quantidade de famílias que passou a enquadrar a renda foi gigantesca. Vou te dar um dado: no Nordeste, a cada 1 ponto percentual que cai a taxa de juros, no Nordeste como um todo, enquadram-se mais de 200 mil famílias a mais dentro do programa habitacional. Ou seja, elas passam a ter possibilidade, a ter enquadramento de renda. Isso que é o poderoso da redução da taxa de juros. Basicamente, é o seguinte: a prestação cai de R$ 2.000,00, por exemplo, para R$ 1.800,00. E agora, com R$ 1.800,00, uma parcela significativa da população consegue enquadrar renda para pagar aqueles R$ 2.000,00, que antes ela não conseguia. É a sensibilidade de taxas de juros versus renda da população. Foi por isso que houve esse fomento exponencial do mercado imobiliário durante esse período.
CS: Diante disso tudo, já podemos esperar que a crise econômica do país esteja superada ou pelo menos estabilizada ainda este ano?
DV: Olha, em termos de lançamento de produtos imobiliários, o Brasil tem espaço para mais do que quintuplicar, e olha que pode ser pouco. Em termos de possibilidades, de tamanho de população, de áreas, necessidades de produto imobiliário. Mas isso precisa de duas combinações. Uma é confiança e renda. Neste momento o país está com a renda comprometida e nós estamos com o índice de confiança que precisa clarear, sejam ela econômica ou política. A gente acha que para a empresa, para a Moura Dubeux, ainda será um ano de expansão. Mas isso não é a regra do mercado. Tanto é que a gente sempre passa isso para o mercado de investidores, que a gente é uma upside, uma opção diferenciada das demais, porque a gente vem crescendo, enquanto outras empresas vêm ou diminuindo o seu crescimento ou mesmo regredindo – havendo uma retração em termos de tamanho. Isso é muito por conta de produto, marca e é a região onde a gente está inserido. Se você perguntar com relação à empresa, você pode esperar expansão. Se você perguntar com relação ao mercado imobiliário como um todo, eu acho que haverá uma estabilidade esse ano em relação ao ano passado.
CS: Esse otimismo da Moura nos negócios prevalece mesmo com a alta nos juros?
DV: Veja, a gente acredita que a alta nos juros vai estacionar no patamar de 12%. Isso deve ficar por alguns meses até que volte a uma trajetória de redução. Mas não é esse mesmo crescimento que a gente vê na taxa de financiamento imobiliário, que está em 7%, caminhando para 8% e talvez chegue a 9%. Existe um delta de crescimento entre um e outro que acaba de novo fomentando o mercado imobiliário. Quando o Brasil viveu o melhor boom do segmento, a taxa de juros girava em torno disso aí – de 8% a 9% ao ano. Você pode esperar otimismo da gente? Sim. A gente acredita na nossa Região e acreditamos ainda mais na capacidade da companhia, e o que se pode esperar da empresa é um momento de otimismo para este ano ainda.
CS: A Moura aposta em obras no litoral. Qual a estratégia?
DV: É o seguinte: com a pandemia, apareceram nichos novos no mercado imobiliário. O deslocamento entre casa e trabalho, casa e escola mudou um pouco o centro de entendimento sobre o assunto. As pessoas começaram a flexibilizar o horário por conta das reuniões virtuais, ferramentas que possibilitaram você fazer uma flexibilização de horário ou mesmo um home office parcial ou completo. Com isso, teve uma explosão de segunda residência. A nossa Região é muito rica de litoral possível de se fazer uma segunda residência. No caso aqui de Pernambuco, o litoral Sul entre Porto de Galinhas e a Praia dos Carneiros, muitos empreendimentos nossos foram lançados nesse período com foco em investidor para locação, através de Air BNB, por exemplo, ou mesmo pessoas, famílias que queriam ter imóveis para aproveitar as férias ou a segunda residência mesmo. Mesmo que em períodos normais como este que nós estamos passando, onde elas podem flexibilizar ficar de sexta a segunda, fazer na sexta e a segunda de home office. Surgindo esse novo mercado, a gente chegou a vender quase 30%. Quase R$ 1,3 bilhão ano passado nesse tipo de segmento. É um nicho de negócio que temos uma linha de produtos específicas para isso, que são as “beach class“, que deram muito certo. A gente já vai em quase 20 anos desde a entrega do primeira beach class, e com a pandemia acelerou. Lançamos alguns, como por exemplo, a Beach Class Carneiros, Beach Class Summer, Solare, Verano. Foram cinco projetos lançados com essa bandeira, com essa tipologia. Percebendo esse movimento, a gente está de olho ali no litoral norte de Salvador, especificamente Praia do Forte, no litoral norte de Alagoas, em Milagres, no litoral sul de Pernambuco de novo, em Carneiros e próximo ali ao Beach Park, no Ceará, no município que se chama Aquiraz. Essa é uma linha de produto que estamos explorando e vem dando muito certo.
CS: Onde Sergipe se encaixa nos planos da Moura? Estamos falando de um investimentos da ordem de quantos Reais e geração de quantos empregos aqui no estado?
DV: A Moura quer assumir o protagonismo e liderança do mercado imobiliário do Nordeste. Em algumas praças a gente já tem a liderança absoluta. Só que o nosso objetivo é ser o principal play de médio e alto padrão do Nordeste. Para isso acontecer, não podemos ficar de fora de mercados como Sergipe, Alagoas, Paraíba, Rio Grande do Norte. Decidimos ocupar as capitais. A gente já está há muitos anos em Salvador, Natal, Maceió, Recife e Fortaleza, e o objetivo da expansão para essas duas praças é exatamente essa: consolidar ainda mais a nossa liderança. O que a pesquisa indicou? Que esses mercados têm potencial sazonal, depende do momento que o mercado estiver passando, por exemplo, Aracaju é um mercado que pode ir a 200/250 milhões de lançamentos por ano, porém isso num bom momento. Acreditamos que o mais prudente é ainda esse ano de 2022 lançar um ou dois projetos que somem até R$ 120 milhões em investimento. Esses dois projetos devem gerar simultaneamente cerca de 200 empregos diretos. Se você considerar os indiretos, praticamente triplicam, podendo chegar a 600 empregos gerados na cadeia e aí com isso a gente vai sentindo o mercado, fazendo a marca ser conhecida. Conforme isso for sendo reconhecido, a gente vai aumentando a expansão do investimento na praça.
CS: Os lançamentos aqui em Sergipe estão marcados para quando?
DV: A gente tem uma expectativa entre o segundo e o terceiro trimestre. Mais para o terceiro.
CS: A Moura só falta entrar em qual praça?
DV: O Nordeste tem 9 estados. A gente está consolidado em 5 e entrando em mais 2 agora. Já tem terreno em Aracaju e João Pessoa. Com os lançamentos desse ano, estaremos consolidados em 7 capitais. Só não vamos estar em São Luís, no Maranhão, nem em Teresina, no Piauí.
CS: Como alto executivo, você tem knowhow para opinar que melhor estratégia no momento de investimento em imóveis: alugar ou morar?
DV: Veja, o bom do mercado imobiliário é que ele tem público para todo mundo. Por exemplo: tem pessoas que compram e contam com a valorização do imóvel e revendem. Se você pegar uma curva longa de tempo, vai ver que a longo prazo ninguém perde dinheiro com imóvel. Existem as pessoas patrimonialistas, que compram imóvel para locação. Essas pessoas também ganham tanto na locação quanto na valorização de longo prazo do imóvel. Existem as pessoas que compram e é um patrimônio familiar, ele não está olhando quanto o imóvel está valorizando, está fazendo usufruto mesmo. Para ele pouco importa o valor do bem, ele quer estar satisfeito em termos de qualidade de produto e localização, ou seja, é o lugar onde está a família dele e ele quer proporcionar conforto e lazer. Existe aquele cliente que pode estar querendo ter liquidez, ter outro tipo de investimento, querendo ter até um investimento imobiliário para locação. Então, eu diria que não existe uma receita correta, um único caminho que você pode ter no mercado imobiliário. São múltiplos caminhos. E a cada vez mais essa estrada vem bifurcando em várias outras, que são opções positivas. Com essa solução das proptechs, um dos casos mais emblemáticos é o Air BNB, mas existem várias outras. O cliente agora consegue colocar seu imóvel para fazer o chamado Short Stay, que é a locação de curto período e ajuda a rentabilizá-lo ainda mais. Conheço caso de clientes nosso aqui que no Short Stay está tirando cerca de 2% do valor do investimento do imóvel por mês. Isso de longe é um excelente investimento. Então, para cada caso tem um produto correto. Para cada realidade de uso e de investimento tem uma opção no mercado imobiliário. Eu diria que o mercado imobiliário é diversificado e multi investimentos. Não tem uma única solução, existem várias.
CS: Para encerrar, você apostaria que o mercado de construção e imobiliário serão os mantenedores da economia do país em 2022?
DV: Eu espero que sim. A gente teve um excelente final de ano em termos de vendas e um início de ano, entre janeiro e fevereiro, muito bom. Entre janeiro e fevereiro a gente está vendendo praticamente o dobro do ano passado, nesse mesmo período. Ou seja, sobre a mesma base. A base de janeiro e fevereiro de 2022. O VSO [Venda Sobre Oferta], que é o quanto você oferece e qual a velocidade para você vender, no nosso quarto e último tri batemos 71%. Tudo que lançamos, 71%, quase 72%, para ser exato, vendeu no trimestre. Então não tem por que você estar desanimado nesse momento. É claro que existe preocupação com relação à inflação, à taxa de juros, o ambiente macroeconômico com reflexo no ambiente político ou o contrário, o ambiente político com reflexo no ambiente macroeconômico. Mas seguimos confiantes, otimista na nossa Região, no desequilíbrio que tem atualmente entre demanda e oferta. Hoje existe mais demanda que oferta. Enquanto estiver assim, a Moura vai investir na Região para que ela possa se desenvolver. Tanto a empresa, quanto a Região.